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2019年青岛楼市观察:消化上合峰会影响,房价回落几率加大

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发表于 2019-3-4 08:16:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
应朋友之邀,来说说今年青岛的房地产市场。
青岛位于山东东部,黄海之滨,是计划单列市,如果说山东省的政治中心是济南,那么经济中心就是青岛。


青岛既有雄厚的制造业基础,又有丰富的旅游资源,再加上又是一个港口城市,这一切造就了青岛的房地产市场不同于其他城市。
说到不同,最大的特点就是青岛房价的涨跌往往不随大流,当全国房价开始回落时,青岛的房价说不定还在稳步上涨;但是当全国房价开始快速上涨时,说不定青岛的房价的涨速反而慢了下来。
与其他二线城市相比,青岛的各项政策也有一定的滞后性。例如,当武汉、西安纷纷开始抢人大战时,青岛总是慢一拍,虽然说后来出台了一些政策,但是力度和广度却远不及上述城市。之前,青岛要求外地人买房必须是100平以上才能落户,但是这一点,就把很多人挡在了门外。因为大家都知道,现在的两居室大多都是90平以下,而想要买100平以上的房子,基本都是120平以上的三居室了。在房价不断高涨的情形下, 买套100平以上的房子,对于普通购房者来说并不是一件易事。


去年,受上合峰会影响,青岛房价早就窜了起来,市内四区新房价格没有低于2万的,好点的小区的价格都三万起了。在青岛买房的预算,也由两年前的三四十万,变成了现在接近百万。如果你手头有个五六十万,在市区还真买不到合适的新房。
这也说明了,青岛已经和其他热点城市一样,房地产市场已经以存量房为主了,在室内四区,新楼盘越来越少,价格也是越来越高。想要购买新房,如果预算不是特别充裕的话,那么只能奔着城阳、即墨去了。
当然,不能忽略黄岛区。对于外地人来说,提到黄岛,大概首先想到的可能就是东方影都。当年万达的大手笔,着实惊艳。但是现在已经物是人非,东方影都也属于融创了。但东方影都的易主,却并未阻挡整个黄岛的发展。现在黄岛已经是高楼林立,新楼盘不少,但是价格也不低。在黄岛买房,前提是最好就在黄岛工作,要不然往返市区的交通成本太高。
另外,这几年红岛的发展势头惊人,随着红岛高铁站、青岛市民健身中心、红岛国际会展中心等大项目的开工建设,红岛的房地产开发也步入了快车道,包括融创在内的地产大鳄纷纷抢驻,也曾经出现过一房难求的局面。


另外,再说说胶州。作为笔者的老家,胶州的发展也是有目共睹。记得五六年前,胶州当时最好的楼盘还是绿城的,均价接近1万。但是现在,胶州的房价早已经破万了。胶州最大的吸引力来自胶东国际机场的建设,当年为了建机场,拆迁了几十个村子,早就一大批百万、千万富翁,也在一定程度上催涨了胶州的房价。
前面说了这么多,只是简单讲讲青岛房地产市场的过往与现状。当然,因为时间的原因,有些细节可能记得不是很清楚了。
最后,说回主题,来重点聊聊青岛楼市的未来走势。笔者认为,今年青岛楼市最大的特点就是终于开始随大流了。也就是说,未来如果全国房价降,青岛房价必降;如果全国房价涨,青岛房价也会涨,不会再有一定的滞后,或者特例了。
随大流,最显著的特点就是,前段时间高新区取消摇号买房,赶上了全国第一波的楼市调控放松,这在之前是难以想象的。以前,都是别的城市已经开始实施相关调控政策了,青岛基本处于扛不住了,才会有所动作。


既然青岛的楼市开始随大流的了,那么今年青岛的房价回落也是大势所趋。青岛是一个旅游城市,又是山东的经济中心,因此吸引了一大批外地人,尤其是山东其他城市的人来买房。但是,前面也提到了,青岛又是一个以制造业为主的港口城市,缺乏互联网基因,由此又很难吸引全国的高精尖人才过来。综合来看,未来青岛的人口会有增长,但是增长幅度肯定比不上北上广深,也比不上杭州、南京、武汉、西安等二线城市。所以整体对于房子的需求,不会有大的变化。需求决定购买力,因此未来青岛房价上涨的动力有限。
另外,青岛的房价已经是全省最高,在北方城市里只比北京、天津低些。但是,北京、天津的收入水平却比青岛高了不少。房价高收入低,也是青岛楼市一大特点。尤其是上合峰会之后,青岛房价已经达到了一个历史的高点,未来短期内缺乏类似重大事件的支撑,需要有2-3年的时间来消化上合对青岛楼市带来的影响。
今年,青岛的房价不会大涨,反而会小幅回落,但是购房者期待的大跌,自然也是不存在的。

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